Продать свою долю в квартире как это сделать 2к1

Продать свою долю в квартире: как это сделать?

Продажа доли в квартире: как составлять договор продажи доли в квартире, как уведомить о сделке других собственников и в каких случаях придется заплатить налог с продажи доли в квартире.

10 ноября

Доли бывают разные

Продажа доли в квартире начинается с определения вида той самой доли. Она бывает «идеальная» – это не конкретная часть квартиры, а размер вашей собственности. Ее нельзя увидеть или показать. Как правило, она предполагает владение объектом недвижимости в равных правах, то есть 50 на 50. Также есть «выделенная» доля – это конкретное количество квадратных метров, например, комната 16 м2 в общежитии, 30 м2 в доме и т.д.  

Разница в том, что, если вы владеете конкретным количеством квадратных метров, другие собственники квартиры не могут использовать это жилое пространство в своих целях – оно принадлежит только вам. При этом такие места как кухня, входная группа или ванная признаются местами общего пользования. В случае с «идеальной» долей у каждого собственника будут равные права на общую недвижимость. То есть закрыть одну из комнат и объявить ее своей собственностью не получится – каждый из владельцев доли сможет свободно перемещаться по объекту недвижимости. 

Уведомление о продаже доли в квартире

Нельзя просто так взять и продать свою долю без уведомления других собственников об этом. Но и здесь есть нюанс: если вы хотите продать свою часть постороннему человеку, вам необходимо уведомить каждого собственника письменно за 1 месяц до совершения сделки. А если вы продаете квадратные метры другому собственнику помещения, то здесь никаких уведомлений не нужно. 

Если раньше договор продажи доли в квартире требовал нотариального заявления, то с 1 августа 2020 года правила поменялись. Теперь для продажи, дарения или обмена своей части достаточно заключить договор в простой письменной форме. Но это правило действует только в случае, если все собственники отказываются от своих долей недвижимости одновременно. Плюс этих нововведений в том, что, если сделка осуществляется добровольно, мирным путем, собственники могут подготовить нужный договор самостоятельно, подписать его и не тратить время и средства на нотариуса. 

Договор продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли в квартире регулируется 7 параграфом 30 главы Гражданского Кодекса РФ «Продажа недвижимости». В нем указано, что договор должен быть заключен по определенной форме в письменном виде, и то, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. В нем обязательно должны содержаться такие сведения как предмет договора, его стоимость, список остальных собственников и возможные обременения. 

Предмет продажи

Каждый подобный договор должен включать в себя информацию о том, что именно вы хотите продать. Вроде бы все лежит на поверхности – какая сделка без предмета договора, но здесь важно принять во внимание любые мелочи. Например, если вы продаете конкретную комнату, в ней может находиться имущество (мебель, картины, посуда и т.д.), которое вы захотите включить в стоимость. Также необходимо указать конкретные характеристики, чтобы верно идентифицировать продаваемую долю:

  • тип объекта (дом, квартира, комната в общежитии) и его кадастровый номер;

  • точный адрес и все возможные детали вплоть до этажа и подъезда;

  • характеристики дома (этажность, тип постройки) и состояние самого объекта недвижимости;

  • метраж общей и жилой площадей, количество комнат.

Стоимость договора

Сумму, которую вы хотите получить за предмет договора можно указать несколькими способами: как общую стоимость вашей доли и как стоимость одного квадратного метра, если вашу часть можно посчитать. Главная особенность – цена в договоре должна быть не ниже той, что вы указали в извещении другим собственникам недвижимости. Дополнительно к стоимости обычно указывается порядок расчетов (наличный или безналичный), срок расчетов и другие важные условия, связанные с финансовой стороной. 

Список собственников

Пропишите в договоре всех собственников, чье право на общую долю в квартире после продажи вашей части сохраняется. Даже если вы не знаете всех собственников жилплощади, всю информацию можно найти в выписке из ЕГРН. Это полезный документ, который содержит не только ФИО собственников, но и кадастровый номер и все данные о площади жилья. Это пригодится вам, чтобы грамотно оформить договор продажи доли в квартире.

Возможные обременения

Все обременения объекта недвижимости после продажи переходят к новому собственнику, поэтому в договоре необходимо указать, находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т.д. Например, если вы продаете часть квартиры, за которую платите ипотеку, все выплаты перейдут на нового владельца этой части жилплощади. Узнать обо всех обременениях можно также, заказав выписку из ЕГРН. 

Кстати о налогах

Платить налог с продажи доли в квартире или нет – выяснить достаточно просто. Если вы владели частью квартиры от 5 лет и дольше, то платить НДФЛ не нужно. Также вы освобождены от налога, если:

  • доля получена в наследство;

  • близкий родственник или член семьи подарил вам долю по договору;

  • вы приватизировали свою часть недвижимости;

  • вы получили часть квартиры через договор пожизненного содержания с иждивением;

  • доля куплена до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налоги заплатить придется, причем по ставке 13%. Уменьшить эту сумму можно: через налоговый вычет или через уменьшение суммы доходов и расходов. Второй способ подойдет тем, кто купил часть квартиры ранее и если ее стоимость со временем значительно возросла. 

Например, вы приобрели комнату 5 лет назад за 3 миллиона рублей, а сейчас ее стоимость составляет 5 миллионов. По налоговому кодексу вы можете вычесть из 5 миллионов расходы в 3 миллиона и заплатить налог с этой разницы, то есть всего с 2 миллионов рублей.